Исторически балкон не был чем-то особенным, также он не был обязательным, скорее, являясь не более, чем техническим дополнением к квартире. Но сегодня балконы и лоджии получают новую ценность. Опыт локдауна показал, как важно иметь собственное, "приватное" место для прогулок".

Также следует учитывать тенденции в "балконной моде". Наряду с термином "евроремонт" появился термин "евробалкон", или "финский балкон".

Речь идет о балконах довольно внушительной площади, со стеклянными раздвижными створками.

Главное отличие балкона от лоджии состоит в конструкции.

Говоря простым языком, балкон "торчит" из здания, а лоджия находится внутри него.

Основанием балкона служит железобетонная плита, вынесенная за пределы здания. Её стабильность обусловлена лишь собственной физической прочностью. несущая способность балконной плиты всего около 200 кг на квадратный метр. Ограждения этой плиты могут разными: от бетонных "бортиков" до хлипких металлических или стеклянных поручней.

Для лоджии основанием является общедомовая плита, которую она делит с другой комнатой. Визуально типовая лоджия образует с домом единую конструкцию и выглядит как ниша с прочным ограждением, предотвращающим вываливание обывателей и предметов во внешний мир. Общедомовая плита в основании лоджии раза в три прочнее балконной, она выдерживает такую же нагрузку, как и все внутренние помещения.

- Установка оконных конструкций на ранее не остекленном балконе.

Узнать, был ли ваш балкон остеклен изначально, или это сделали незаконно предыдущие жильцы, можно в Управляющей компании или в ТСЖ.

Также нужно в прямом смысле слова взвешивать своё решение по остеклению. Если возможности выбора оконных конструкций для лоджии практически безграничны, то перед остеклением балкона нужно хорошо подумать, какой вес будет приемлем. Для перестраховки многие останавливаются на более лёгких алюминиевых профилях.

В большинстве случаев остекление балкнов не требует согласования. Однако, если в изначальной проектной документации на дом балконы или лоджии обозначены без стекол - то остекление балкона или лоджии следует считать перепланировкой.

Судебная практика: В случае установки остекления там, где оно не предусмотрено требуется внесение изменений в технический план квартиры (например, Мосгорсуд — дело № 4г-2569/2019, Промышленный р-й суд г. Смоленска — дело № 2-1001/2019).

Наше наблюдение: надзорные органы проявляют внимание, выписывают штрафы и требуют вернуть изменения в первоначальный вид лишь тогда, когда обновленный балкон или лоджия затрагивает интересы соседей или угрожает жизни и здоровью (например, с козырька балкона падает снег, или конструкция угрожает обрушением), либо препятствует управляющей компании/ТСЖ выполнять свои обязанности по ремонту общедомового имущества (например, утепление и покраска фасада).

Для того, чтобы зафиксировать нарушение, инспектору достаточно прогуляться вдоль здания с фотоаппаратом.

Чем опасно самовольное остекление балкона без согласования?

Соседи могут обратиться в суд, если работы по остеклению или перепланировке балкона или лоджии затрагивают их интересы, нарушают права или угрожают безопасности. Если иск будет удовлетворен, владельца балкона ждет штраф и требование демонтировать незаконное остекление.

Незаконное остекление может создать трудности при продаже квартиры.
Проблемы не исключены, если недвижимость станет залогом для получения ипотечного кредита владельцем жилья или покупателями квартиры у собственника. Это может даже привести к срыву сделки.

Шаг 1. Составить проект изменений. Его может сделать проектная организация-член саморегулируемой организации (СРО), например, наша компания, Национальный центр перепланировок и реконструкций.

Шаг 2. Все вышеперечисленные работы на балконе, которые нужно согласовывать, либо затрагивают общее имущество жильцов, либо вносят значительные изменения в фасад дома. Поэтому перед их проведением необходимо получить согласие соседей. Это можно сделать на общем собрании собственников и зафиксировать в протоколе. ЖК РФ требует согласия всех собственников.

Шаг 3. Согласовать проект в Роспотребнадзоре на соответствие санитарным нормам, в Госпожнадзоре – требованиям пожарной безопасности. Если квартира расположена в доме-памятнике архитектуры, нужно получить заключение ведомства по охране исторических зданий.

Шаг 4. Предоставить документы в орган, ответственный за согласование (администрация района, где расположен дом, Жилинспекция). В каждом конкретном случае нужно уточнить список документов в учреждении, который будет согласовывать изменения.

Шаг 5. Выполнить все работы в точном соответствии с проектом.

Шаг 6. Пригласить представителя органа, ответственного за согласование, который составит акт о завершенных работах.

Шаг 7. Пригласить сотрудника БТИ, который составит новый технический план с учетом изменений.

Шаг 8. Предоставить технический план в МФЦ для внесения изменений в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). После этого изменения считаются узаконенными.